Un bailleur peut s’exonérer de son obligation de délivrance d’un logement décent?

L’obligation de délivrance d’un logement décent est prévue par l’article 1719 du Code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Cette obligation impose au bailleur de fournir un logement respectant des critères de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

Une obligation d’ordre public

L’obligation de décence est d’ordre public. Cela signifie que le bailleur ne peut en aucun cas s’en exonérer, même en insérant une clause dans le contrat de bail. Ainsi, un bail stipulant que le locataire prend les lieux tels que décrits dans le constat d’état des lieux et ne pourrait formuler aucune réserve n’exonère pas le bailleur de son obligation légale.

Rappel jurisprudentiel récent

La Cour de cassation, dans un arrêt du 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-16.682 ), a confirmé que la décence du logement doit être garantie pendant toute la durée du bail. Le locataire reste en droit de se prévaloir de tout manquement du bailleur à cette obligation, même si le bail contient des clauses contraires.

Conséquences pour le bailleur et le locataire

• Le bailleur doit assurer la conformité du logement aux normes légales de décence, sous peine de voir sa responsabilité engagée.

• Le locataire ne peut renoncer à ses droits et peut réclamer les réparations nécessaires ou, le cas échéant, une réduction du loyer.

En résumé : le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, et aucune clause contractuelle ne peut le dispenser de cette obligation légale.