Garantie des vices cachés et clause d’exclusion de garantie
Qu’est-ce qu’un vice caché au sens de l’article 1641 du Code civil ?
Selon cet article :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »
L'article 1641 du Code civil impose au vendeur de garantir l’acheteur contre tout vice caché au moment de la vente, qui rend le bien impropre à son usage ou qui en diminue considérablement sa valeur.
Que faire en cas de découverte d’un vice caché après l’achat d’un bien immobilier ?
Lorsqu’un acquéreur découvre, après la signature de l’acte de vente, l’existence de vices cachés affectant le bien immobilier (comme la présence de termites ou d’infiltrations d’eau), il peut intenter une action en justice afin d’obtenir :
une indemnisation pour le préjudice subi,
ou la résolution de la vente, c’est-à-dire l’annulation du contrat et la restitution du prix payé.
Clause d’exclusion de garantie : valable ou non selon la bonne foi du vendeur
Dans certains cas, l’acte de vente contient une clause d’exclusion de garantie des vices cachés. Cette clause qui protège le vendeur, vient limiter sa responsabilité .
Néanmoins, cette clause n’est pas systématiquement opposable à l’acquéreur. Son efficacité dépend de la bonne foi du vendeur :
Clause valable si le vendeur est de bonne foi : si le vendeur ignorait l’existence du vice, la clause d’exclusion s’applique. L’acheteur ne peut alors pas se retourner contre lui.
Clause inopposable si le vendeur est de mauvaise foi : si le vendeur avait connaissance du vice et l’a dissimulé à l’acquéreur, la clause est sans effet. Il engage alors sa responsabilité.
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