L'obligation de délivrance du bailleur et clause de non-recours

Que prévoient les articles 1719 et 1720 du Code civil ?

En matière de bail, qu’il soit d’habitation ou commercial, le bailleur est légalement tenu d’une obligation de délivrance.

Autrement-dit, e bailleur doit:

• Délivrer le bien loué en bon état de réparations de toute nature ;

• Entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat ;

• Réaliser toutes les réparations nécessaires (hors réparations locatives) pendant la durée du bail ;

• Assurer au preneur une jouissance paisible du bien.

Une clause de non-recours ne peut exonérer le bailleur

Dans une décision récente du 10 avril 2025, la Cour de cassation a rappelé que le bailleur ne peut se décharger de son obligation de délivrance en s’appuyant sur une clause de non-recours insérée dans le bail.

La Cour de cassation a considéré qu’: "Une clause de non-recours ne peut priver le locataire de ses droits lorsqu’il invoque un manquement du bailleur à son obligation légale de délivrance."

(Cour de Cassation-Troisième chambre civile- 10 avril 2025 / n° 23-14.974)

Pour conclure:

• Le bailleur doit assurer un logement ou un local conforme à l’usage prévu, et ce, pendant toute la durée du bail.

• Une clause de non-recours ne peut pas priver le locataire de ses droits en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

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