Résiliation d'un bail commercial pour non-paiement des loyers : toutes les étapes
Droit du bail commercial · Guide pratique
Face aux impayés d'un locataire commercial, le bailleur dispose d'outils juridiques pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Chaque étape doit être respectée scrupuleusement — une erreur de procédure peut coûter des mois de procédure supplémentaires.
Mis à jour en avril 2025 Lecture : 7 minutes. Par Maître Tsilia LEVY ELIACHEFF, Avocate au Barreau de Paris
Sommaire
Le non-paiement des loyers est l'une des causes les plus fréquentes de litige en matière de bail commercial. La procédure de résiliation d'un bail commercial obéit à des règles strictes, encadrées par le Code de commerce (articles L. 145-1 et suivants) et le Code civil. Un faux pas procédural peut invalider l'ensemble de la démarche et retarder de plusieurs mois l'issue du dossier.
Ce guide détaille chaque étape de la procédure, du premier impayé à l'expulsion effective.
1. La clause résolutoire : le fondement juridique de la résiliation
La quasi-totalité des baux commerciaux contient une clause résolutoire — une stipulation contractuelle prévoyant que le bail sera résilié de plein droit en cas d'inexécution par le preneur de l'une de ses obligations, notamment le paiement des loyers et charges.
Sans cette clause, le bailleur devra emprunter la voie de la résiliation judiciaire, plus longue et plus incertaine.
ATTNTION: La clause résolutoire ne joue pas automatiquement dès le premier impayé. Elle ne produit ses effets qu'après l'accomplissement d'une formalité préalable indispensable : le commandement de payer.
ÉTAPE 1
Vérifier la rédaction de la clause résolutoire dans le bail
Avant toute action, lisez attentivement la clause résolutoire de votre bail. Elle précise les manquements qui permettent de la mettre en œuvre (loyers, charges, assurance, destination … ) et les conditions à respecter.
La procédure doit-être conforme aux termes du bail.
2. Le commandement de payer par commissaire de justice
La mise en œuvre de la clause résolutoire suppose obligatoirement la délivrance d'un commandement de payer par voie d'acte de commissaire de justice, conformément à l'article L. 145-41 du Code de commerce.
La régularité du commandement de payer conditionne toute la suite de la procédure.
ÉTAPE 2
Faire délivrer le commandement de payer
Le commandement doit mentionner précisément les sommes dues (loyers, charges, TVA le cas échéant), viser expressément la clause résolutoire, et reproduire les dispositions de l'article L. 145-41 du Code de commerce.
Il doit être signifié par un commissaire de justice.
ATTENTION: Toute irrégularité dans le commandement peut entraîner sa nullité.
3. Le délai d'un mois pour régulariser
À compter de la délivrance du commandement de payer, le preneur dispose d'un délai d'un mois pour régler l'intégralité des sommes dues (article L. 145-41 alinéa 1 du Code de commerce).
Durant ce délai, 2 possibilités:
-soit le preneur règle intégralement les sommes dues alors la clause résolutoire ne joue pas. Le bail se poursuit.
-soit, après 1 mois, le preneur ne règle pas, la clause résolutoire est acquise de plein droit.
⚠ Les délais de grâce: Le preneur peut saisir le juge d'instance pour obtenir des délais de paiement (art. 1343-5 du Code civil). Si le juge accorde ces délais et que le preneur respecte l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
4. L'acquisition de la clause résolutoire
Si à l'expiration du délai d'un mois, le preneur n'a pas réglé l'intégralité de sa dette, la clause résolutoire est acquise de plein droit. Le bail est théoriquement résilié.
Toutefois, cette acquisition ne se constate pas d'elle-même : elle doit être actée par une décision de justice pour produire tous ses effets, notamment pour permettre l'expulsion du locataire.
ÉTAPE 4
Ne pas attendre — agir immédiatement après l'expiration du délai
Dès le lendemain de l'expiration du délai d'un mois sans paiement, il convient de saisir le tribunal compétent pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion.
5. La procédure judiciaire de constatation
Le bailleur doit saisir le Tribunal judiciaire par voie d'assignation, afin d'obtenir :
La constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ;
L'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef ;
La condamnation au paiement des loyers impayés et des indemnités d'occupation ;
La condamnation aux frais de procédure (article 700 CPC et dépens).
ÉTAPE 5
Déposer l'assignation au Tribunal judiciaire compétent
La juridiction compétente est celle du lieu de situation de l'immeuble. La procédure peut être initiée en référé (pour les cas urgents) ou au fond selon l'urgence.
6. L'expulsion et la restitution des lieux
Une fois le jugement obtenu, l'expulsion doit être mise à exécution par voie de commandement de quitter les lieux, délivré par commissaire de justice, suivi — en cas de refus — d'une procédure d'expulsion forcée.
ÉTAPE 6
Faire exécuter le jugement par voie d'expulsion
Le commissaire de justice signifie le jugement et délivre un commandement de quitter les lieux. Si le preneur ne libère pas spontanément, l'expulsion forcée est réalisée avec le concours de la force publique si nécessaire.
Le bailleur peut également réclamer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.
Questions fréquentes
Peut-on résilier le bail pour un seul mois de loyer impayé ?
Oui. La clause résolutoire ne prévoit généralement pas de seuil minimum. Cependant, le juge dispose de la faculté d'accorder des délais de grâce au preneur.
Le preneur peut-il contester la résiliation ?
Oui. Il peut invoquer la nullité du commandement de payer, l'octroi de délais de grâce. Chaque dossier est différent, et la solidité de la procédure dépend de sa préparation en amont.
Combien de temps dure la procédure ?
En référé, un jugement peut être obtenu en 4 à 8 semaines. Au fond, le délai est de 6 à 18 mois selon les juridictions.
Que se passe-t-il si le preneur est en procédure collective ?
L'ouverture d'une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire) emporte des règles spécifiques qui viennent paralyser certaines actions du bailleur. Il convient d'agir rapidement avant l'ouverture de la procédure.
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Résumé des étapes clés
Vérifier la clause résolutoire
Commandement de payer (commissaire de justice)
Délai d'un mois laissé au preneur
Acquisition de la clause résolutoire
Assignation au Tribunal judiciaire
Jugement et expulsion