Loyers impayés : pourquoi faire une saisie conservatoire avant d'engager l'expulsion (copie)
Votre locataire ne paie plus ? Avant l'expulsion, la saisie conservatoire permet de bloquer ses comptes.
Votre locataire ne paie plus. Vous avez envoyé des relances, peut-être une mise en demeure. Vous savez qu'une procédure d'expulsion sera nécessaire, et vous savez aussi qu'elle prendra du temps : plusieurs mois, parfois plus d'un an. Pendant ce temps, la dette grossit et, le jour où le jugement arrive enfin, le locataire a souvent vidé ses comptes ou disparu.
C'est précisément pour éviter ce scénario qu'au cabinet, nous ne lançons jamais une procédure d'expulsion sans nous poser d'abord une question : que peut-on bloquer dès aujourd'hui pour garantir le paiement ? La réponse tient en deux mots : saisie conservatoire.
Vous êtes propriétaire et votre locataire ne paie plus ? Contactez le cabinet : les premières semaines sont décisives.
Qu'est-ce qu'une saisie conservatoire ?
La saisie conservatoire est une mesure qui permet à un créancier de rendre indisponibles des biens ou des sommes appartenant à son débiteur, avant même d'avoir obtenu un jugement.
Elle ne permet pas de se faire payer immédiatement — c'est sa différence avec une saisie « classique », dite saisie-attribution. Elle sert à geler. Le compte bancaire est bloqué à hauteur de la somme réclamée, le matériel ou le stock ne peut plus être vendu ni déplacé, la créance que le locataire détient sur un tiers ne peut plus lui être versée. Le débiteur ne peut plus organiser son insolvabilité.
Une fois le jugement obtenu, la saisie conservatoire est convertie en saisie définitive : les sommes bloquées sont alors versées au bailleur.
Le bailleur bénéficie d'un avantage décisif : pas besoin d'autorisation du juge
En principe, une saisie conservatoire suppose l'autorisation préalable du juge de l'exécution, qui vérifie que la créance paraît fondée et que son recouvrement est menacé.
Mais le Code des procédures civiles d'exécution prévoit une exception au profit des bailleurs. Lorsque le créancier se prévaut d'un contrat de bail écrit pour le défaut de paiement de loyers, aucune autorisation judiciaire n'est nécessaire (article L. 511-2 du Code des procédures civiles d'exécution). Le bail écrit et le décompte des loyers impayés suffisent : le commissaire de justice peut procéder immédiatement.
Cet avantage vaut pour tous les baux d'immeubles : bail commercial, bail professionnel, bail d'habitation. Il s'agit d'un outil aussi puissant que méconnu. Beaucoup de propriétaires l'ignorent et attendent le jugement d'expulsion pour se préoccuper du recouvrement, alors qu'il est souvent trop tard.
Que peut-on saisir à titre conservatoire ?
Les comptes bancaires du locataire
C'est la mesure la plus efficace. Le commissaire de justice signifie la saisie à la banque, qui bloque immédiatement les sommes disponibles à hauteur de la dette. Pour un locataire commerçant, la saisie du compte professionnel produit souvent un effet immédiat : le dialogue reprend et un règlement est proposé dans les jours qui suivent.
Il n'est pas nécessaire de connaître la banque du locataire : le commissaire de justice peut interroger le fichier des comptes bancaires (FICOBA) dès lors qu'il agit sur le fondement d'un bail écrit.
Les meubles, le matériel et le stock garnissant les locaux
Le bailleur bénéficie en outre d'un privilège légal sur les meubles qui garnissent les lieux loués. Le commissaire de justice peut dresser un inventaire du mobilier, du matériel et des marchandises présents dans les locaux et les rendre indisponibles. Le locataire en conserve l'usage, mais ne peut plus les vendre ni les déménager. Pour un commerce, cette mesure a un effet dissuasif considérable.
Les créances du locataire sur des tiers
Lorsque le locataire sous-loue, ou lorsqu'il est lui-même créancier d'un client important, ces sommes peuvent être saisies entre les mains du tiers, qui ne pourra plus les lui verser.
Comment s'articule la saisie conservatoire avec la procédure d'expulsion ?
Les deux démarches sont menées en parallèle, et c'est là toute la stratégie.
Étape 1 — Le commandement de payer. Le bailleur fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Le locataire dispose d'un délai (un mois pour un bail commercial, deux mois pour un bail d'habitation) pour régulariser.
Étape 2 — La saisie conservatoire, dans le même temps. Sans attendre l'expiration de ce délai, le bailleur fait pratiquer la saisie conservatoire sur les comptes ou les biens du locataire. La créance est ainsi garantie pendant que la procédure suit son cours.
Étape 3 — L'action en justice. Le bailleur saisit le juge pour faire constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion et condamner le locataire au paiement de l'arriéré. Attention : la saisie conservatoire doit être suivie, dans le mois, de l'engagement d'une procédure au fond, à peine de caducité. C'est l'une des raisons pour lesquelles ces deux volets doivent être pensés ensemble, et non l'un après l'autre.
Étape 4 — La conversion. Une fois le jugement de condamnation obtenu, la saisie conservatoire est convertie en saisie-attribution : les sommes bloquées depuis des mois sont enfin versées au bailleur.
Le résultat est double : le bailleur récupère ses locaux et son argent. Sans saisie conservatoire, il ne récupère souvent que les premiers.
Les pièges à éviter
Agir trop tard. Chaque mois qui passe augmente le risque que le locataire vide ses comptes. La saisie conservatoire est un outil de réaction rapide : elle doit être engagée dès les premiers impayés sérieux.
Oublier la dénonciation. La saisie pratiquée entre les mains d'un tiers (banque, sous-locataire) doit être portée à la connaissance du locataire dans les huit jours, par acte de commissaire de justice. À défaut, elle est caduque.
Laisser passer le délai d'un mois pour engager l'action au fond après la saisie.
Saisir sans stratégie. Bloquer le compte d'un locataire commerçant peut provoquer une cessation de paiements, et l'ouverture d'une procédure collective gèle alors toutes les poursuites. La mesure doit être calibrée en fonction du profil du locataire et du montant en jeu.
Ce qu'il faut retenir
Le bailleur qui dispose d'un bail écrit peut faire pratiquer une saisie conservatoire sans autorisation du juge.
La saisie conservatoire ne fait pas payer immédiatement : elle gèle les biens pour garantir le paiement futur.
Elle se mène en parallèle de la procédure d'expulsion, jamais après.
Elle est enfermée dans des délais stricts (dénonciation sous huit jours, action au fond sous un mois).
Bien utilisée, elle transforme une procédure d'expulsion coûteuse en un recouvrement effectif.
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Avocate à Paris en droit immobilier et en droit des baux commerciaux, j'accompagne les propriétaires, les SCI et les investisseurs confrontés à des loyers impayés : commandement de payer, saisie conservatoire, procédure d'expulsion, recouvrement de l'arriéré.
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Questions fréquentes (FAQ)
Puis-je saisir le compte bancaire de mon locataire sans jugement ? Oui, si vous disposez d'un bail écrit et que votre créance porte sur des loyers impayés. Aucune autorisation du juge n'est nécessaire pour pratiquer une saisie conservatoire (article L. 511-2 du Code des procédures civiles d'exécution).
La saisie conservatoire me permet-elle de récupérer immédiatement mes loyers ? Non. Elle bloque les sommes ou les biens. Le paiement intervient après le jugement, lorsque la saisie conservatoire est convertie en saisie-attribution.
Combien de temps dure une saisie conservatoire ? Elle produit ses effets jusqu'au jugement, à condition que le bailleur engage une action au fond dans le mois qui suit la saisie. À défaut, elle devient caduque.
Puis-je saisir les meubles présents dans le local loué ? Oui. Le bailleur bénéficie d'un privilège sur les meubles garnissant les lieux loués et peut les faire saisir à titre conservatoire. Le locataire en conserve l'usage mais ne peut plus les vendre ni les déplacer.
Faut-il choisir entre saisie conservatoire et expulsion ? Non, au contraire. Les deux procédures se complètent : l'expulsion permet de récupérer les locaux, la saisie conservatoire garantit le paiement de l'arriéré.