Logement indécent : dans quels cas le locataire peut-il suspendre le paiement du loyer ?
La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt récent que l’indécence d’un logement ne permet pas automatiquement au locataire de suspendre le paiement de son loyer.
Pour que le locataire puisse suspendre le paiement des loyers, le logement doit être inhabitable.
(Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 22-23.406 : JurisData n° 2025-002860)
L'existence de désordres dans le logement ne suffit pas à suspendre le loyer. Il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement la gravité des désordres et leur impact sur l'habitabilité des lieux. Autrement dit, un logement peut être reconnu comme indécent, sans pour autant être inhabitable.
Dans l’affaire examinée par la Cour de cassation, une locataire dénonçait des installations électriques et une chaudière à gaz défectueuses. Elle demandait en justice la consignation des loyers et le paiement de dommages et intérêts. Le bailleur, en réponse, a demandé la résiliation du bail pour non-paiement des loyers.
La cour d’appel a estimé que le logement restait habitable, et a rejeté les demandes de la locataire. La Cour de cassation a confirmé l’arrêt de la cour d’appel.
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence des logements (sécurité, salubrité, surface minimale, équipements). Cependant, l’indécence ne dispense pas le locataire de payer son loyer, sauf si elle empêche totalement d’habiter les lieux.
En pratique : que peut faire un locataire en cas de logement indécent ?
Envoyer une mise en demeure au bailleur pour effectuer les travaux nécessaires.
Saisir le juge des contentieux de la protection, éventuellement pour :
une consignation judiciaire des loyers,
des dommages et intérêts,
une injonction de faire des travaux.
Ne jamais suspendre les loyers de sa propre initiative : cela peut entraîner la résiliation du bail pour impayés.
Pour suspendre ses loyers, le locataire doit démontrer que son logement est inhabitable. Il est donc essentiel avant toute procédure de disposer de preuves solides (rapports d'expertise, photos, constats).