Injonction de payer et dégradations locatives

Le recouvrement d'une créance fondée sur des dégradations locatives ne peut faire l’objet d’une procédure d’injonction de payer.

(Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-21.501 : JurisData n° 2025-003650)

En matière de bail d’habitation, le bailleur ne peut pas recourir à la procédure simplifiée d’injonction de payer pour recouvrer une créance de réparation non déterminée contractuellement.

Il doit engager une procédure contradictoire classique, par voie d’assignation devant le juge des contentieux de la protection, compétent en matière de baux d’habitation.

Selon l’article 1405 du Code de procédure civile, la procédure d’injonction de payer est réservée aux créances contractuelles ou statutaires déterminées. Or, la créance liée à des dégradations locatives ne peut être déterminée à l’avance, puisqu’elle dépend :

• de la réalisation effective des dégradations,

• de leur évaluation après état des lieux de sortie,

• et d’une estimation ou expertise chiffrée postérieure à la fin du bail.

Ainsi, même si la créance est née du contrat de bail, elle ne peut être considérée comme déterminée sur le seul fondement du contrat. La condition posée à l’article 1405 CPC fait donc défaut.

En matière de dégradations locatives, cela signifie qu’une assignation au fond est souvent la voie procédurale adaptée, malgré sa complexité.