Champ d’application du droit de préemption du locataire commercial
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce consacre un droit de préemptionau profit du locataire commercial lorsqu’un propriétaire envisage de vendre le local loué. Ce mécanisme vise à permettre au preneur d’acquérir en priorité le bien qu’il exploite, en cas de vente isolée. Toutefois, ce droit connaît des exceptions strictes, notamment en cas de vente en bloc d’un immeuble, même s’il ne comporte qu’un seul local commercial.
A)Le droit de préférence du locataire : principe posé par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce
Selon l’alinéa 1er de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce :
« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. »
Ce texte impose donc au bailleur de notifier le projet de vente au locataire, qui dispose alors d’un droit de priorité pour acheter le local dans les conditions prévues.
B)L’exception : la vente de l’immeuble exclut le droit de préférence
L’article L. 145-46-1 prévoit une exception importante à ce droit :
« Les dispositions du présent article ne sont pas applicables à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. »
Cette exception s’applique quelle que soit la configuration de l’immeuble, y compris lorsqu’il ne comporte qu’un seul local commercial, comme l’a rappelé récemment la jurisprudence.
Dans une affaire récente, la Cour de cassation a considéré qu’un locataire ne bénéficie pas du droit de préemption, lorsque le bien loué ne constituait qu’une partie de l’ensemble immobilier vendu. ( Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292)
Même si ce dernier ne comprenait qu’un seul local commercial, la vente portait sur plusieurs lots, formant une cession globale d’immeuble. La Cour en a donc exactement déduit que l’exception prévue par l’article L. 145-46-1 s’appliquait.