Indemnisation des dégradations locatives : la Cour de cassation rappelle les règles ( Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 Mai 2025 – n° 23-21.228)

En matière de restitution de locaux dégradés par un locataire, la Cour de cassation vient de casser un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux pour avoir omis un principe fondamental : la preuve du préjudice subi reste indispensable pour obtenir réparation.

A) Le contexte

Dans cette affaire, le local a été restitué en fin de bail dans un état dégradé.
Le bailleur a donc poursuivi le locataire, pour manquement à son obligation d’entretien.

La cour d’appel a condamné le locataire.

B)Le pourvoi : absence de preuve du préjudice

Le locataire s’est pourvu en cassation, reprochant à la cour d’appel :

-D’avoir accordé une indemnisation sans que la bailleresse justifie avoir réalisé les réparations,

-de ne pas avoir démontré l’existence réelle d’un préjudice subi.

La Cour casse l’arrêt, au visa de l’article 1147 ancien du Code civil, en rappelant les principes d’une jurisprudence constante:

✔️ Le coût de remise en état peut être indemnisé,
❗ Mais le bailleur doit démontrer l'existence et l'évaluation du préjudice.

Notamment, le juge doit examiner les circonstances postérieures à la libération des lieux :

• Revente du bien

• Relocation

• Démolition

• Ou tout autre élément affectant la valeur

  Or en l’espèce, la bailleresse a revendu l’immeuble sans effectuer de travaux, et n’a pas invoqué de perte de valeur liée à l’état du local.

  Par conséquent, aucun préjudice concret n’a été établi.

C) Conclusions

🔹 En cas de restitution de locaux dégradés :

• L’indemnisation n’est pas automatique

• Il faut prouver un préjudice réel, même si les travaux ne sont pas réalisés

• Le juge doit tenir compte de la valeur réelle du bien après départ du locataire