Votre locataire commercial ne réalise pas les travaux prévus au bail — pouvez-vous vraiment l'y contraindre ?

Bail commercial · Copropriété

25 mai 2026 Arrêt Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715 4 min de lecture

Un bailleur ne peut pas contraindre son locataire commercial à réaliser des travaux prévus au bail sans avoir d'abord démontré qu'il a lui-même accompli toutes les démarches nécessaires pour obtenir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. C'est ce que vient de trancher la Cour de cassation dans un arrêt du 19 mars 2026.

Quel était le contexte du litige ?

Un propriétaire avait consenti un bail commercial à une société, laquelle s'était engagée contractuellement à réaliser des travaux, notamment l'aménagement de toilettes . Ces locaux s'inscrivaient dans un immeuble soumis au régime de la copropriété.

Face à l'inexécution de ces travaux par le preneur, le bailleur l'a assigné en exécution forcée, puis en résiliation du bail et refus de renouvellement sans indemnité d'éviction. La cour d'appel l'a débouté : il ne produisait aucun dossier de travaux, aucun devis, ni aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. La Cour de cassation confirme cette solution.

Quelle est la règle posée par la Cour de cassation ?

Avant de réclamer l'exécution forcée en nature des travaux à son locataire, le bailleur doit préalablement prouver qu'il a accompli les diligences nécessaires pour obtenir l'autorisation du syndicat des copropriétaires.

En effet, le bailleur reste le seul interlocuteur du syndicat. Lui seul peut inscrire une résolution à l'ordre du jour de l'assemblée générale, ou convoquer une assemblée générale extraordinaire à ses frais. Le preneur, simple locataire, n'a pas ce pouvoir.

Ce que cet arrêt implique concrètement

• Le bailleur doit saisir l'assemblée générale des copropriétaires avant toute action judiciaire en exécution forcée

• Une clause imposant au preneur de "faire son affaire personnelle" de l'autorisation se limite à l'obligation de fournir un dossier technique suffisamment détaillé

• Le preneur ne peut en aucun cas convoquer lui-même une assemblée générale : ce droit appartient exclusivement aux copropriétaires

• Sans preuve de ces diligences, la demande d'exécution forcée est vouée à l'échec devant les tribunaux.

Qui doit faire quoi ?

Le bailleur:

-Transmet le dossier de travaux au syndicat ·

-Inscrit la résolution à l'ordre du jour

-Convoque si nécessaire une assemblée générale ·

-Seul habilité à obtenir l'autorisation

Le preneur:

-Fait établir un projet technique détaillé

- Remet ce dossier au bailleur afin qu'il saisisse l'assemblée générale

Pourquoi cette décision est importante pour vous ?

Que vous soyez bailleur ou preneur d'un local commercial en immeuble soumis à la copropriété, les obligations liées à la réalisation de travaux sont strictement encadrées. Un bailleur qui engage une procédure sans avoir respecté cette étape préalable s'expose à un rejet de ses demandes, voire à une condamnation aux dépens.

De même, un preneur qui se croit dispensé de toute obligation en matière de travaux parce qu'il n'a reçu aucune autorisation doit comprendre qu'il lui appartient de préparer un dossier technique.

Vous êtes confronté à un litige relatif à des travaux en bail commercial ou à une question de copropriété ? Mon cabinet analyse votre situation et vous conseille.