Renouvellement de bail commercial : comment faire?
Le renouvellement du bail commercial est strictement encadré par le Code de commerce, notamment par les articles L. 145-1 et suivants.
1. Quand demander le renouvellement du bail commercial ?
Le locataire peut demander le renouvellement :
Dans les 6 mois précédant l’expiration du bail, ou
À tout moment pendant la période de prolongation tacite du bail
La demande doit être adressée au bailleur :
Par lettre recommandée avec accusé de réception, ou
Par acte d’huissier (acte extrajudiciaire)
2. Contenu obligatoire de la demande de renouvellement
La demande de renouvellement du bail commercial doit être rédigée avec soin. Elle doit impérativement contenir :
L’identification précise des parties (bailleur et locataire)
La désignation exacte des locaux loués
La volonté expresse du locataire de demander le renouvellement du bail
La reproduction obligatoire, à peine de nullité, de l’alinéa 4 de l’article L. 145-10 du Code de commerce :
« Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »
3. Délai et réponse du bailleur
À compter de la réception de la demande, le bailleur dispose de 3 mois pour répondre par acte d’huissier. Il peut :
Accepter le renouvellement,
Refuser le renouvellement, en indiquant obligatoirement les motifs.
ATTENTION: le silence du bailleur pendant 3 mois vaut acceptation du principe du renouvellement, mais pas du montant du loyer.
4. Refus de renouvellement et indemnité d’éviction
En principe, le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail commercial qu’en versant une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice subi par le locataire (perte du fonds de commerce, frais de déménagement, etc.).
Tant que l’indemnité n’a pas été payée, le locataire peut se maintenir dans les lieux.
5. Refus de renouvellement sans indemnité : le motif grave et légitime
Le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime (article L. 145-17 du Code de commerce), notamment en cas de :
Manquements graves du locataire à ses obligations (impayés, infractions au bail…)
Exploitation irrégulière du fonds
Cessation injustifiée de l’activité
6. Cas particulier : le congé délivré par le bailleur
Le bailleur peut prendre l’initiative en délivrant :
Un congé avec offre de renouvellement, ou
Un congé avec refus de renouvellement (avec ou sans indemnité selon les cas)
Ces congés doivent respecter des formes et délais stricts.
7. Fixation du loyer du bail renouvelé
Deux situations sont possibles :
1) Accord amiable
Le bailleur et le locataire s’accordent sur le montant du nouveau loyer.
2) Fixation judiciaire
En l’absence d’accord, il est possible de saisir le juge des loyers commerciaux dans un délai de 2 ans afin qu’il fixe judiciairement le loyer du bail renouvelé.
Le renouvellement du bail commercial est soumis à une procédure stricte. Une erreur dans la demande, les délais ou la rédaction peut entraîner la perte de droits.
Pour sécuriser votre demande de renouvellement, l’accompagnement par un avocat en droit immobilier est vivement recommandé.
N’hésitez pas à prendre contact avec mon cabinet pour une analyse personnalisée de votre dossier.