Désordres affectant un local commercial: indemnisation du locataire (copie)
Principe : la responsabilité du syndicat des copropriétaires
Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires (SDC) est responsable des dommages causés par les parties communes de l’immeuble. Ainsi, lorsque des désordres trouvent leur origine dans les parties communes, la responsabilité incombe, en principe, au syndicat, et non au bailleur.
Exception : la responsabilité du bailleur en l’absence de diligences
Toutefois, dans une décision récente, la Cour d’appel de Paris a apporté une précision importante. Elle a jugé que le bailleur peut voir sa responsabilité engagée s’il est établi qu’il n’a pas accompli les diligences nécessaires pour obtenir du syndicat des copropriétaires la réalisation des travaux requis. (Paris, 23 janvier 2025, n° 23/06802)
Autrement dit, si le bailleur ne réagit pas face à des désordres affectant le logement loué, il commet un manquement à ses obligations.
Un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur
En l’absence de diligences, le bailleur est considéré comme ayant manqué à son obligation de délivrance de la chose louée, laquelle implique de fournir au locataire un logement conforme à sa destination. Par conséquent il est tenu d’indemniser le locataire du préjudice subi.
Dans le cas jugé par la Cour d’appel de Paris, le local commercial n’a pas pu être exploité en raison des désordres constatés, lesquels ont empêché toute activité normale pendant la période concernée. Le préjudice subi par le locataire consiste en une perte de chance d’exploiter le fonds et de réaliser un chiffre d’affaires.
Afin d’établir l’existence et l’étendue de ce préjudice, le locataire a produit une attestation de son expert-comptable, laquelle évaluait le chiffre d’affaires moyen escompté pour la période considérée.
Le préjudice a été évalué par la Cour d’appel à hauteur de 15 % du chiffre d’affaires escompté.
Recommandations à destination du bailleur
Réagir sans délai en cas de désordres, y compris lorsqu’ils affectent les parties communes, en sollicitant l’intervention du syndic de copropriété.
Conserver la preuve des démarches entreprises (courriers, mises en demeure, relances), afin de démontrer les diligences accomplies.
Informer régulièrement le locataire de l’avancée des démarches et des travaux envisagés.
Se faire accompagner par un avocat dès l’apparition du litige avec votre locataire.
Mon cabinet se tient à votre entière disposition pour vous assister et vous accompagner.