Droit de préférence du locataire commercial en cas de cession du local : principes et exceptions
Lorsqu'un propriétaire envisage de vendre un local commercial, son locataire bénéficie, sauf exceptions, d'un droit de préférence lui permettant d'acquérir le bien en priorité. Ce mécanisme issu de la loi Pinel de 2014 est encadré par de nombreuses exceptions .
Mis à jour : mai 2026Lecture : 8 min · Art. L 145-46-1 C. com.
Sommaire
1. Le droit de préférence du locataire commercial : principe
Instauré par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel », l'article L 145-46-1 du Code de commerce crée un droit de préférence au bénéfice du locataire commercial ou artisanal lorsque le propriétaire envisage de vendre le local loué.
En pratique, ce mécanisme oblige le bailleur à proposer en priorité le local à son locataire avant de le céder à un tiers. Ce droit est d'ordre public : aucune clause du bail ne peut y déroger.
2. Modalités pratiques de la notification
Notification au locataire par lettre recommandée avec avis de réception, remise en main propre contre récépissé ou acte d'huissier.
Contenu obligatoire : le prix, les conditions de vente envisagées et la reproduction des quatre premiers alinéas de l'art. L 145-46-1, à peine de nullité de la notification.
Le locataire dispose d'un mois pour accepter ou refuser l'offre.
En cas d'acceptation, la vente doit être réalisée dans un délai de 2 mois (porté à 4 mois si le locataire recourt à un prêt).
Si le locataire refuse ou ne finalise pas dans les délais, le bailleur peut vendre à un tiers — mais sans proposer un prix ou des conditions plus avantageux sans nouvelle notification.
3. Champ d'application : qui est concerné ?
Le droit de préférence bénéficie exclusivement aux titulaires d'un bail commercial portant sur un local à usage commercial ou artisanal. Sont exclus :
Les baux dérogatoires, conventions d'occupation précaire, locations saisonnières
Les locaux industriels (expressément exclus par le texte)
Les sous-locataires et occupants à titre précaire
Les usufruitiers
Les dirigeants ou actionnaires d'une société locataire, à titre personnel (seule la société bénéficie du droit)
Le locataire évincé qui se maintient dans les lieux dans l'attente de son indemnité d'éviction
L'article L 145-46-1, alinéa 6, du Code de commerce prévoit plusieurs cas dans lesquels le droit de préférence ne s'applique pas. Ces exceptions sont limitativement énumérées :
-Cession globale d'immeuble: L'immeuble entier est vendu et le local loué n'en constitue qu'une partie — même s'il s'agit du seul local commercial.
-Cession unique de locaux commerciaux distincts: Vente simultanée de plusieurs locaux commerciaux, loués à des locataires différents.
-Ensemble commercial: Cession unique de plusieurs locaux d'un même ensemble commercial ou cession à un copropriétaire de l'ensemble.
-Cession familiale:Vente au conjoint du bailleur, ou à un ascendant/descendant du bailleur ou de son conjoint.
-Préemption publique (DPU/ZAD): Locaux préemptés par une collectivité territoriale.
-Ventes judiciaires: Vente sur adjudication, vente de gré à gré en liquidation judiciaire, vente judiciaire volontaire.
-Cession de parts de SCI: La vente des parts sociales d'une SCI propriétaire n'est pas assimilée à la vente du local.
5. Focus : la cession globale d'immeuble
L'exception de cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux a longtemps suscité une incertitude pratique importante : l'exception jouait-elle lorsque l'immeuble ne comportait qu'un seul local commercial ?
Arrêts de principe de la Cour de cassation: Cass. 3e civ., 19 juin 2025 (n° 23-17.604 et n° 23-19.292)
La Cour de cassation a considéré que le droit de préférence est exclu dès lors que le local loué ne constitue qu'une partie de l'immeuble vendu, même si cet immeuble ne comprend qu'un seul local commercial. Cette solution vaut également lorsque le bailleur n'est propriétaire que de plusieurs lots en copropriété et cède l'ensemble de ces lots.
Ainsi, le locataire commercial ne bénéficie d'un droit de préférence que si la vente porte exactement sur les locaux loués et sur rien d'autre.
6. Sanctions en cas de violation
6.1. La nullité de la vente
La Cour de cassation a confirmé que toute vente conclue avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence est nulle. (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767)
6.2. Délai de prescription
L'action en nullité est soumise à la prescription biennale de l'article L 145-60 du Code de commerce: Le locataire dispose donc de deux ans pour agir.
7. Synthèse
En résumé: Le droit de préférence du locataire commercial est un mécanisme strictement encadré. Il ne joue que lorsque la vente porte exactement sur le local loué et qu'aucune exception légale n'est applicable.
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